Amortizar antes de tiempo: reducir cuota o reducir plazo
Las dos opciones ahorran intereses, pero no lo mismo. Con un ejemplo de 10.000 € vemos cuánto separa a una de otra y cuándo conviene no amortizar.
Imagen IA
La misma aportación ahorra distinto según se reduzca la cuota o el plazo. Imagen generada con inteligencia artificial.
Cuando adelantas dinero a tu hipoteca, el banco te pregunta qué quieres hacer con él: bajar la cuota manteniendo los años, o acortar los años manteniendo la cuota.
Las dos opciones ahorran intereses. No ahorran lo mismo, y la diferencia es grande.
El ejemplo
Una hipoteca de 150.000 € con 20 años por delante a un tipo del 3,5 % — supuesto del ejemplo — tiene una cuota de 869,94 € y generará 58.785 € de intereses hasta el final.
Aparecen 10.000 € disponibles y se destinan a amortizar.
| Opción | Cuota resultante | Plazo | Intereses totales |
|---|---|---|---|
| Reducir cuota | 811,94 € (−58,00 €) | 20 años | 54.866 € |
| Reducir plazo | 869,94 € (igual) | 18,1 años (−1,9) | 49.289 € |
Reducir plazo ahorra 5.577 € más que reducir cuota, con la misma aportación.
La lógica es directa: los intereses se pagan sobre el capital pendiente y por el tiempo que ese capital sigue vivo. Si acortas el tiempo, eliminas los recibos finales completos. Si bajas la cuota, sigues pagando durante los mismos veinte años, solo que un poco menos cada mes.
Entonces, ¿siempre reducir plazo?
Financieramente, sí: es la opción que más intereses ahorra, y por un margen amplio.
Pero hay dos situaciones donde reducir cuota es la decisión correcta:
Cuando tu presupuesto va justo. Bajar 58 € el recibo mensual da margen real todos los meses. Un colchón de tesorería tiene valor aunque no aparezca en la hoja de cálculo.
Cuando prevés una caída de ingresos. Una excedencia, una reducción de jornada, un cambio de actividad. Reducir plazo te compromete a mantener la cuota alta; una vez hecho, no se deshace.
Existe una tercera vía poco conocida: amortizar reduciendo plazo y, si más adelante hace falta, pedir una novación para alargarlo. Tiene coste y depende de que el banco acceda, así que no es un plan, pero conviene saber que la puerta no queda del todo cerrada.
Qué comisión te pueden cobrar
La normativa hipotecaria vigente limita lo que puede cobrarse por amortizar antes de tiempo, y en todo caso la comisión no puede superar la pérdida financiera real de la entidad.
Para préstamos formalizados bajo la ley actual:
Tipo variable. Se pacta una de dos opciones, excluyentes entre sí: hasta el 0,25 % del capital amortizado durante los tres primeros años, o hasta el 0,15 % durante los cinco primeros. Pasado ese periodo, sin comisión.
Tipo fijo. Hasta el 2 % durante los diez primeros años y hasta el 1,5 % a partir de entonces.
Para hipotecas anteriores a la entrada en vigor de esa norma y no modificadas después, rige lo pactado en la escritura. Es lo primero que conviene mirar.
Con los topes actuales, la comisión rara vez cambia la decisión: sobre 10.000 € amortizados en un préstamo variable, el máximo son 15 o 25 €. Frente a miles de euros de intereses ahorrados, no es un obstáculo.
Cuándo conviene no amortizar
Adelantar hipoteca es casi siempre buena idea, pero hay tres excepciones claras.
Si no tienes fondo de emergencia. Es la más importante. El dinero que metes en la hipoteca deja de estar disponible: no puedes sacarlo si se estropea el coche o te quedas sin trabajo. Antes de amortizar, ten cubiertos entre tres y seis meses de gastos en una cuenta accesible. Un imprevisto sin colchón se acaba financiando con crédito al consumo, que cuesta mucho más de lo que ahorraste.
Si tienes deuda más cara. Amortizar una hipoteca al 3,5 % mientras arrastras una tarjeta al 18 % es perder dinero. Primero lo caro, siempre.
Si tienes deducción por vivienda habitual. Quienes compraron antes de 2013 y conservan el derecho a la deducción en el IRPF pueden deducir dentro de un límite anual. En ese caso, amortizar hasta agotar el máximo deducible cada año suele ser más rentable que hacerlo de golpe. Si es tu caso, haz la cuenta con tu asesor.
Cómo hacerlo en la práctica
- Revisa tu escritura: comisión de amortización anticipada y si hay importe mínimo por operación.
- Comunícalo al banco indicando expresamente si quieres reducir cuota o plazo. Si no lo dices, algunas entidades aplican su opción por defecto, que suele ser reducir cuota.
- Pide el nuevo cuadro de amortización y comprueba que refleja lo que pediste.
- Guarda el justificante. En hipotecas con derecho a deducción, lo necesitarás para la declaración.
Y una recomendación de método: amortizaciones pequeñas y regulares funcionan mejor que esperar a reunir una cantidad grande. El interés se calcula sobre el capital vivo cada día, así que cuanto antes entre el dinero, más trabaja.
